Kira Hukuku Avukatı
Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar, kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin niteliği gereği teknik bilgi ve uygulama tecrübesi gerektiren alanlardan biridir. Kira hukuku alanında çalışan avukatlar, kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerin tespiti, uyuşmazlıkların çözümü ve yargısal süreçlerin yürütülmesi konularında hukuki destek sunar. Bu kapsamda kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar, tahliye talepleri ve kira ilişkisine dayalı dava ve icra takipleri önemli bir yer tutar.
Türk hukuk sisteminde avukatların belirli bir alanda resmi olarak uzmanlaşması şeklinde bir ayrım bulunmamakla birlikte, uygulamada bazı avukatların kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında yoğun şekilde çalıştığı görülmektedir. Bu nedenle halk arasında kira hukuku avukatı veya tahliye avukatı gibi ifadeler kullanılmaktadır. Hukuken bu kavramlar özel bir unvan ifade etmese de, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda deneyim sahibi avukatlar tarafından yürütülen hukuki süreçler, taraflar açısından daha sağlıklı ilerler.
Hatay ili Samandağ ilçesinde faaliyet gösteren MES Hukuk Bürosu, kira hukuku ve gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda, mevzuata uygun ve tarafların haklarını gözeten bir hukuki yaklaşım benimsemektedir. Kira ilişkilerinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde dava ve icra takiplerinin yanı sıra, zorunlu arabuluculuk süreçleri de hukuki çerçevede yürütülmektedir.
Kira Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar ve Davalar
Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen ve her iki tarafın da menfaatlerini korumayı amaçlayan hükümler içermektedir. Buna rağmen, uygulamada kira bedeli, tahliye, sözleşmeye aykırılık veya taşınmazın kullanımı gibi pek çok konuda uyuşmazlık yaşanabilmektedir. Bu uyuşmazlıklar, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde yargı mercileri önünde çözüme kavuşturulmaktadır.
Kira ilişkilerinden doğan davalar, genellikle kira alacağı, tahliye, kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması ve tazminat taleplerine ilişkin davalardan oluşur. Bu davalar kural olarak Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.
Kira Bedeline İlişkin Davalar ve Talepler
Kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda kiraya verenin kira alacağına ilişkin hukuki yollara başvurması mümkündür. Kiraya veren, kira alacağının tahsili amacıyla ilamsız icra takibi başlatabilir veya şartları karşılamışsa tahliye talepli icra yoluna gidebilir. Kira borcunun sürekli olarak ödenmemesi, belirli koşullar altında tahliye davasına da dayanak oluşturabilir.
Kira bedeline ilişkin bir diğer önemli dava türü ise kira bedelinin tespiti davalarıdır. Bu davalar, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesi amacıyla açılır. Uzun süreli kira ilişkilerinde, mevcut kira bedelinin rayiç değerlere göre düşük veya yüksek kalması halinde taraflar mahkemeden bedelin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme, emsal kira bedelleri, taşınmazın bulunduğu bölge, fiziki özellikleri ve ekonomik koşulları dikkate alarak karar verir.
Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına İlişkin Davalar
Kira uyarlama davaları, sözleşmenin kurulduğu tarihte öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ilkesi kapsamında, taraflardan biri için sözleşmenin mevcut haliyle sürdürülmesi katlanılamaz hale gelmişse, mahkemeden kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.
Ekonomik dalgalanmalar, döviz kurlarındaki ani değişimler, salgın hastalıklar veya doğal afetler gibi olağanüstü gelişmeler, kira uyarlama davalarına dayanak oluşturabilir. Bu tür davalarda mahkeme, sözleşme dengesi ve hakkaniyet ilkesi doğrultusunda değerlendirme yapar.
Tahliye Talepleri ve Tahliyeye İlişkin Süreçler
Kiraya verenin, kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmesi belirli yasal sebeplerin varlığına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin hangi hallerde tahliye talebinde bulunabileceğini sınırlı şekilde düzenlemiştir. Kiraya verenin kendisi veya yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyması, taşınmazın esaslı onarım veya yeniden inşa gerektirmesi, kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi gibi durumlar tahliye sebebi olarak kabul edilebilir.
Tahliye talepleri, doğrudan dava yoluyla ileri sürülebileceği gibi bazı durumlarda icra yoluyla da gündeme gelebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı işlemler veya kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takipleri, uygulamada sıkça karşılaşılan hukuki yollardandır.
Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat Davaları
Kira sözleşmesine aykırı davranışlar, taraflardan biri açısından maddi veya manevi zarara yol açabilir. Bu tür durumlarda tazminat talepleri gündeme gelir. Kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması, zarar vermesi veya sözleşme süresi dolmadan haksız şekilde taşınmazı terk etmesi halinde kiraya veren tazminat talep edebilir.
Kiracı açısından ise haksız tahliye veya sözleşmeye aykırı uygulamalar nedeniyle tazminat talebi söz konusu olabilir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında taşınmazın belirli süre içinde üçüncü kişilere kiraya verilmesi gibi durumlar, tazminat sorumluluğunu doğurabilir. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre zarar miktarını bilirkişi incelemesiyle belirler.
Kira Sözleşmesi Türleri ve Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri farklı türler altında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, adi kira sözleşmeleri ve ürün kirası sözleşmeleri, kira hukukunun temel sözleşme türlerini oluşturur. Her sözleşme türü, tarafların hak ve yükümlülükleri bakımından farklı düzenlemelere tabidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun koyucu tarafından daha güçlü şekilde korunmaktadır. Tahliye şartları sınırlı tutulmuş, kira artışlarına ilişkin yasal sınırlar getirilmiştir. Adi kira sözleşmelerinde ise tarafların serbestisi daha geniştir ve sözleşme hükümleri büyük önem taşır. Ürün kirası sözleşmeleri ise genellikle tarımsal faaliyetler ve hasılat elde etmeye yönelik taşınmazlar için düzenlenir.
MES Hukuk Bürosu’nun Kira Hukukuna Yaklaşımı
Hatay ili Samandağ ilçesinde faaliyet gösteren MES Hukuk Bürosu, kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda mevzuata uygun, dengeli ve hukuki temelli bir yaklaşım benimsemektedir. Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde dava ve icra süreçleri, zorunlu arabuluculuk uygulamaları ve hukuki danışmanlık hizmetleri, yasal sınırlar ve mesleki etik kurallar çerçevesinde yürütülmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı tahliyesi davalarına hangi avukat bakar?
Kiracı tahliyesine ilişkin davalar, kira sözleşmelerinden ve Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle kira hukuku alanında çalışan tüm avukatlar, kiralananın tahliyesine ilişkin dava ve icra takiplerini yürütebilir.
Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi; tahliye sebebine, tarafların tutumuna ve yargılamanın seyrine göre değişkenlik gösterebilir. Zorunlu arabuluculuk süreci yaklaşık bir ay sürmektedir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde açılan davalar ise uygulamada ortalama altı ay ile on beş ay arasında sonuçlanabilmektedir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası, yenilenen kira sözleşmesinin beşinci yılının dolmasından sonra, takip eden kira dönemi için açılabilir. Ancak kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde, beş yıl dolmadan da kira tespiti talep edilebilmesi mümkündür.
Kira tespit davasında kira bedeli nasıl belirlenir?
Mahkeme, kira bedelini belirlerken taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, on iki aylık TÜFE ortalamalarını ve taşınmazın özelliklerini dikkate alır. Belirlenen bedel üzerinden, kiracının uzun süredir taşınmazda oturması gibi hususlar gözetilerek hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
Tahliye taahhütnamesi geçerli sayılabilmesi için hangi şartları taşımalıdır?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı olması ve kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanmamış olması gerekir. Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini açık şekilde beyan etmesi şarttır. Bu şartları taşıyan bir taahhütnameye dayanılarak tahliye talepli icra takibi veya dava açılabilir.
Boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Uygulamada, tarih kısmı boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamelerinin sonradan doldurulması halinde, kiracının evrakta sahtecilik iddiası Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kabul edilmemektedir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması halinde, mahkeme dava şartı eksikliği nedeniyle davayı reddeder.
Arabuluculukta anlaşmak zorunlu mudur?
Arabuluculuk sürecine katılmak zorunlu olmakla birlikte, tarafların anlaşmaya varması zorunlu değildir. Anlaşma sağlanamaması halinde, düzenlenen son tutanak ile dava açılabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanmasına rağmen taraflar anlaşmaya uymazsa ne olur?
Taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icra edilebilir. Arabulucunun imzasının bulunmadığı hallerde ise belgenin icra edilebilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.
Arabuluculuk görüşmelerine katılmak zorunda mıyız?
Geçerli bir mazeret olmaksızın arabuluculuk ilk toplantısına katılmayan taraf, dava sonunda haklı çıksa dahi yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir. Tarafların her ikisinin de katılmaması halinde ise herkes kendi masraflarını üstlenir.
Arabuluculuk görüşmelerinde konuşulanlar dava sürecinde delil olur mu?
Arabuluculuk görüşmeleri gizlidir. Bu süreçte yapılan açıklamalar, sunulan belgeler ve ileri sürülen teklifler, sonraki yargılamalarda delil olarak kullanılamaz ve taraflar açısından bağlayıcılık taşımaz.
Arabulucu ücretini kim öder?
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması halinde, arabulucu ücreti kural olarak taraflarca eşit şekilde ödenir. Anlaşma sağlanamaması ve görüşmenin iki saatten kısa sürmesi gibi hallerde, belirli şartlar altında arabulucu ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanabilir.
Kiracı kira ödemediğinde hemen tahliye edilebilir mi?
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde, kiraya verenin doğrudan tahliye hakkı doğmaz. Öncelikle yasal prosedürlerin işletilmesi, ihtar gönderilmesi veya icra takibi başlatılması gerekir. Şartların oluşması halinde tahliye talep edilebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz tekrar kiraya verilebilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra, kiraya verenin üç yıl boyunca taşınmazı eski kiracıdan başka bir kişiye kiralaması yasaktır. Bu yasağa aykırı davranılması halinde eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir.
